物业公司代收水电费

一家物业管理公司，小规模纳税人，有几个问题请教一下：

1、因为我们小区的业主大多是候鸟老人，一年当中只有冬季才来入住，每年4到9月份的大部分物业费要到10月份以后才能收到，请问增值税纳税申报时间是在应收物业费的次月，还是在实际收到物业费的次月？

2、物业公司代收的水电费，如果是按政府定价（未加价）收取，要不要交增值税？如果是加价向业主收取水电费应该如何计算缴纳增值税？

3、因为我们小区前面的市政规划道路目前还没有修好，水还没有到达小区，开发商只好在小区内自行打井取水提供给业主使用，也就是说目前我们还无需向自来水公司支付水费，只单方向业主收取水费（这是临时用水，等道路修好后就切换到市政），这种情况我们是否要缴纳水费的增值税？如何计算缴纳？

答：1.增值税纳税申报时间是实际收到物业费的次月。

2.（1）水费：根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。物业公司代收水费不论加价与否都是按照向业主收到的水费款项，按简易计税3%征收率开具发票，其需要扣除的来自自来水公司的水费在“增值税申报表、附表3”中填列。

（2）电费：是按照销售货物，适用13%缴纳增值税（2019年4月1日起）

3.这种情况是按照正常的销售自来水交税，其中一般计税方式，按照9%（2019年4月1日起）缴纳增值税；简易计税方式，按照3%缴纳增值税，因简易计税方式在“财税20099号”文中提到是自来水公司销售的自来水，这项贵公司是否适用建议咨询所属税局主管机关。

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相关规定：

1.《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）

第十九条增值税纳税义务发生时间：

（一）销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

2.《增值税暂行条例实施细则》

第三十八条条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为：

（六）销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天；

3.《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）

提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

4.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》

第二条条例第一条所称货物，是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。

5.《国务院关于废止<中华人民共和国营业税暂行条例>和修改《中华人民共和国增值税暂行条例》的决定》（国务院令第691号）

第一条在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。第二条增值税税率：（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为17%（2018年5月1日起降为16%，2019年4月1日起降为13%）。

第二条增值税税率：（二）纳税人销售或者进口下列货物，税率为11%（2017年7月1日起降为11%，2019年4月1日起降为9%）：

2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；
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