使用权资产折旧的计算方式（使用权资产折旧怎么算）
第四节 房租水电物业费
一、2018新租赁准则相关内容
2018 新租赁准则，是指财政部发布的财会〔2018〕35号《企业会计准则第
21号——租赁》，简称 2018新租赁准则。
（一）租赁相关概念
1. 租赁
租赁是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合
同。
同时符合下列条件的，使用已识别资产的权利构成合同中的一项单独租赁：
（1）承租人可从单独使用该资产或将其与易于获得的其他资源一起使用中
获利；
（2）该资产与合同中的其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。
2. 使用权资产，是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
3. 租赁期开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日
期。
4. 租赁期，是指承租人有权使用租赁资产且不可撤销的期间。
5. 短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12个月的租赁。包含购
买选择权的租赁不属于短期租赁。
6. 低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。低
价值资产租赁的判定仅与资产的绝对价值有关，不受承租人规模、性质或其他情
况影响。低价值资产租赁还应当符合本准则第十条的规定。
（二）承租人的会计处理
1. 2018新租赁准则与原准则相比，承租人会计处理，不再区分经营租赁和
融资租赁，而是采用单一的会计处理模型。也就是说，除采用简化处理的短期租
赁和低价值资产租赁外，对所有租赁均确认使用权资产和租赁负债，参照固定资
产准则对使用权资产计提折旧，采用固定的周期性利率确认每期利息费用。
出租人租赁分为融资租赁和经营租赁两大类，并分别采用不同的会计处理方
法。
2. 使用权资产应当按照成本进行初始计量。该成本包括：
（一）租赁负债的初始计量金额；
赁付款额，存在租赁激励的，扣除已
享受的租赁激励相关金额；
（三）承租人发生的初始直接费用；
……
3. 租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始
计量。
在计算租赁付款额的现值时，承租人应当采用租赁内含利率作为折现率；无
法确定租赁内含利率的，应当采用承租人增量借款利率作为折现率。
租赁内含利率，是指使出租人的租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和
等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的利率。
承租人增量借款利率，是指承租人在类似经济环境下为获得与使用权资产价
值接近的资产，在类似期间以类似抵押条件借入资金须支付的利率。
4. 案例
承租人甲公司就某栋建筑物的某一层楼与出租人乙公司签订了为期 10年的
租赁协议，并拥有 5年的续租选择权。有关资料如下：
（1）初始租赁期内的不含税租金为每年 50000元，续租期间为每年 55 000
元，所有款项应于每年年初支付；
（2）为获得该项租赁，甲公司发生的初始直接费用为 20000 元，其中，15 000
元为向该楼层前任租户支付的款项，5 000 元为向促成此租赁交易的房地产中介
支付的佣金；
（3）作为对甲公司的激励，乙公司同意补偿甲公司 5000元的佣金；
（4）在租赁期开始日，甲公司评估后认为，不能合理确定将行使续租选择
权，因此，将租赁期确定为 10年；
（5）甲公司无法确定租赁内含利率，其增量借款利率为每年 5%，该利率反
映的是甲公司以类似抵押条件借入期限为 10）年、与使用权资产等值的相同币
种的借款而必须支付的利率。
为简化处理，假设不考虑相关税费影响。
【分析】
承租人甲公司的会计处理如下：
第一步，计算租赁期开始日租赁付款额的现值，并确认租赁负债和使用权资
产。
在租赁期开始日，甲公司支付第 1年的租金 50 000元，并以剩余 9年租金
（每年 50000元）按 5%的年利率折现后的现值计量租赁负债。
计算租赁付款额现值的过程如下：
剩余 9期租赁付款额=50 000 x9=450 000（元）
租赁负债=剩余 9期租赁付款额的现值=50 000 x（p/a，5%，9）=355 391
（元）
未确认融资费用=剩余 9期租赁付款额-剩余 9期租赁付款额的现值=450
000-355 391 =94 609（元）
分录如下：
借：使用权资产 405 391
租赁负债-未确认融资费用 94 609
货：租赁负债-租赁付款额 450 000
银行存款（第 1年的租赁付款额） 50000
第二步，将初始直接费用计入使用权资产的初始成本。
借：使用权资产 20 000
贷：银行存款 20 000
第三步，将已收的租赁激励相关金额从使用权资产入账价值中扣除。
借：银行存款 5 000
贷：使用权资产 5000
综上，甲公司使用权资产的初始成本为：
405 391 +20 000-5 000=420 391（元）。
5. 使用权资产的后续计量
（1）计量基础
在租赁期开始日后，承租人应当采用成本模式对使用权资产进行后续计量，
即，以成本减累计折旧及累计减值损失计量使用权资产。
承租人按照新租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，应当相应调整使用权
资产的账面价值。
（2）使用权资产的折旧
会计分录：
借：管理费用/销售费用/制造费用 等
贷：使用权资产累计折旧
（2）使用权资产的折旧
承租人应当参照《企业会计准则第 4 号-固定资产》有关折旧规定，自租赁
期开始日起对使用权资产计提折旧。
使用权资产通常应自租赁期开始的当月计提折旧，当月计提确有困难的，为
便于实务操作，企业也可以选择自租赁期开始的下月计提折旧，但应对同类使用
权资产采取相同的折旧政策。计提的折旧金额应根据使用权资产的用途，计入相
关资产的成本或者当期损益。
承租人在确定使用权资产的折旧方法时，应当根据与使用权资产有关的经济
利益的预期实现方式作出决定。通常，承租人按直线法对使用权资产计提折旧，
其他折旧方法更能反映使用权资产有关经济利益预期实现方式的，应采用其他折
旧方法。
承租人在确定使用权资产的折旧年限时，应遵循以下原则：承租人能够合理
确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提
折旧；承租人无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租
赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。如果使用权资产的剩
余使用寿命短于前两者，则应在使用权资产的剩余使用寿命内计提折旧。
（3）使用权资产的减值 –略
6. 使用权资产和租赁负债的列报
根据 2018新租赁准则等规定，在原个别资产负债表和合并资产负债表中增
加了”使用权资产””租赁负债”等行项目。
二、房租水电物业费增值税的涉税处理
（一）房租水电费涉及的增值税税率：
1. 房租的税率
（1）小规模、简易征收：5%；
（2）一般纳税人： 9%；
（3）个人出租： 税率为 5%减按 1.5%。2. 其他个人（自然人）出租房屋：
按出租房屋性质可分为出租住房和出租非住房。
（1）其他个人出租不动产（不含住房），按照 5%的征收率计算应纳增值税
税额，向不动产所在地主管地税机关申报缴纳增值税税款。
应纳增值税税额=租金（含税）/（1+5%）╳5%
（2）其他个人出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳增值税税额，
向不动产所在地主管地税机关申报缴纳增值税税款。
应纳增值税税额=租金（含税）/（1+5%）╳1.5%
（3）其他个人（自然人）出租房屋申报及代开发票机关
其他个人出租房屋，向不动产所在地主管地税机关代开增值税发票和申报缴
纳增值税。2. 水费的税率
（1）小规模、简易征收：3%；
（2）一般纳税人： 9%。
3. 电费的税率
（1）小规模、简易征收：3%；
（2）一般纳税人： 13%。
（二）房租水电费涉及的进项税抵扣
一般纳税人取得与生产经营有关房租、水费、电费：进项可以抵扣；
如果用于职工福利和个人消费的房租、水电费：进项不可以抵扣。
（三）从个人那里租房，取得增值税专用发票抵扣处理：
税总函〔2016〕145号第二条第四项规定：
增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方
或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向税务局申请代开增值税
专用发票。
【结论】从个人租房取得的税务局代开的增值税专用发票，进项可以抵扣。
（四）水电费、物业费等费用用于生产经营的取得的增值税专用发票，进项可以
抵扣；
但宿舍、食堂等用于集体福利、个人消费或免税的取得的增值税专用发票进
项不能抵扣。
三、房租水电物业费企业所得税的涉税处理
房租的几种方式：
（一）经营租赁方式
（二）融资租赁方式
（三）员工房租
（一）经营租赁方式
《企业所得税法实施条例》第四十七条规定 ：
以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。
（二）融资租赁方式
《企业所得税法实施条例》第四十七条规定 ：
以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固
定资产价值的部分应当提取折旧费用,分期扣除。
（三）员工房租
公司给员工租房，不能分割的，属于集体福利，计入福利费，税前按工资总
额的 14%扣除；
公司给员工租房，房租如果可以分割，计入工资、薪金，代扣代缴个人所得
税，企业所得税税前全额抵扣。
（四）水电费涉税处理
1. 与经营有关的并取得规发票的可以全额抵扣；
2. 如果是由于为员工租房发生的水电费计入福利费；
3. 如果是公司为员工补贴水电费，则计入工资、薪金交个人所得税。
四、房租水电物业费个人所得税的涉税处理
（一）现金发放住房补贴
计入工资、薪金交个人所得税。
（二）公司租房免费提供给员工居住
1. 公司给员工租房，不能分割的，属于集体福利，计入福利费；
2. 公司给员工租房，房租如果可以分割，计入工资、薪金，代扣代缴个人
所得税，企业所得税税前全额抵扣。