承担违约责任的方式举例（承担违约责任的方式有哪些）

一、预约合同的定义及立法由来

1、什么是预约合同

《中人民共和国民法典》关于其定义：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

“预约合同”其实就按照字面意思理解，就是合同当事人预约将来一定期限内订立本约合同（式合同）的合同。

预约合同预约的是将来订立本约合同。所以，履行预约合同就是订立本约合同，而不是直接履行预约合同中有关于将来本约合同的具体权利义务的履行。不论预约合同是否内容完备、条款详尽，也不论这些条款是否具有可履行性。这点是区别预约合同与本约合同的根本所在。

2、预约合同的立法由来

《民法典》对于预约合同的规定由原《买卖合同解释》第二条，商品房买卖合同解释继承演变而来，同时又是对原买卖合同预约合同的扩充。即预约合同已不仅仅局限于商品房买卖合同，甚至买卖合同之中，预约合同适用于全部的合同类型中。立法的扩充说明预约合同在现实社会生活中越来越普遍。因为立法从来都是为了满足社会生活的现实需求。

二、如何准确区别预约合同与本约合同，充分体现了民法的意思自治原则

1、如何区别预约合同与本约合同

一般来说从合同名称、合同内容完备方面以及合同条款中是否具有再行订立合同的意思表示方面，来进行综合判断与认定。

首先，如果合同条款中具备“再行、另行订立合同”的意思表示，这时候就可以认定该合同为预约合同，而无需再行考量合同的内容是否条款详尽，是否具备可履行性。因为再行订立合同的意思表示是最重要、最为关键的判断标准。最能反映当事人的真实意思表示。

也就是说尽管一份合同中已经对于将来再行订立的合同内容进行详细的表述，包括合同的标的、数量、质量、价款、履行期限、履行地点方式、违约责任、争议解决方法等合同要素做出了较为全面、详细的约定，具备可履行性。但该合同之所以称之为预约合同，就在于在该合同中进行了将来需要再行订立合同的约定。

这就决定了该合同是预约合同，而非本约合同的合同属性。对该合同的履行即是将来订立本约合同，而不是直接对该合同中关于将来本约合同的条款的履行。

因此，如何区分预约合同与本约合同，具备可履行性并不是进行区分的第一标准。而当事人是否约定“将来再行订立合同”的意思表示才是第一标准，才是首先进行判断的依据。如合同中约定了将来需要再订立式的合同，说明了当时订立的合同并不是最终的合同，当事人并未准备按照该合同中的具体事项进行履行。

其次，如果一份合同中没有将来“再行、另行订立合同”的意思表示。判断是预约合同还是本约合同，则需要综合合同名称、合同是否完备、条款是否详尽，以及交易习惯、行业惯例等各方面因素进行考虑。

例如，判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，如在该认购书中没有“再行、另行订立合同”的意思表示，则主要看该认购书是否具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。

一般来说，这类认购书如果具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。

另外，我们还知道，如果一份合同，虽然合同条款并不完备详细，但只要该合同具备了主体、标的、数量等基本合同要素，该合同同样可以通过进行补充条款或者根据法律关于合同漏洞的填补规则，使合同具备可履行性。该合同并不会因为条款不详尽而无法履行，被认定为无效合同。

这也从另一方面佐证了合同的条款是否完备，并不是判定合同是预约合同还是本约合同的首要依据，当时真实的意思表示才是需要首要考虑的，才是判断的依据。

2、结合案例加以说明

案例一：

张x诉被告徐州市同x创x房地产有限公司按原合同(预订单)价格赔偿不低于90平方米的房屋一套并赔偿其他损失10万元一案。

2004年2月16日，原告张x与被告徐州市同x创x房地产有限公司（以下简称“同x创x公司”）签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》一份，该预订单约定：原告预订被告开发的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房，该房屋建筑面积预计为123平方米，双方约定房屋单价为2568元／平方米，签订合同时单价不变；原告向被告预缴购房款5万元，合同签订时再缴付剩余房款25.8484万元。同日，原告按上述约定向被告交纳房款5万元。

其后，因拆迁受阻，该工程进度拖延，被告同x创x公司未通知原告张x签订商品房买卖合同。于2008年3月19日，被告将案涉房屋安置给拆迁户徐xx。

原告张x于2010年11月16日起诉被告，要求被告按原合同(预订单)价格赔偿不低于90平方米的房屋一套并赔偿其他损失10万元。审理过程中，原告张x表示，如被告同x创x公司确实无房可交，原告则要求被告一次性给付33万元。

江苏省徐州市泉山区人民法院审理本案，裁判观点有三

（一）、本案中，原、被告签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》性质为预约合同。

合同内容比较具体，包括商品房的基本情况、单价、付款时间。但对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等重要条款在预订单中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成。

且事实上，在该预订单中通篇所用的词语表达为“预订”、“预计”、“预缴(购房款)”，其第五条更是明确约定；“在甲方(被告)通知签定(订)《商品房销售合同》之前，乙方(原告)可随时提出退房……在乙方按照本条约定签定(订)《商品房销售合同》前，甲方不得将该房另售他人”等。

即该预约合同中明确了将来双方需要另行签订式的《商品房销售合同》。所以，法院确认《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同。因此，原告要求被告以该商品房预订单为依据履行商品房交付义务的主张不能成立。

（二）、关于违反预约合同应承担的法律后果问题。被告违约，应对原告承担违约责任，应将原来收取原告的5万元予以退还，并应对原告因此而造成的损失承担赔偿责任。

本案中，被告虽有属于不可预料的情形，不应视为被告故意违反预约合同。但被告在未取得商品房预售许可时即进行出售，具有违法性；同时又将认购书中列明的房号安置给他人，致使双方失去了进一步协商并签订本约合同的可能性，对此结果被告应承担相应责任。

（三）、关于原告损失的确定问题。在违约责任中，承担责任的一方应给对方造成的利益损失进行赔偿。本案中，综合考量商品房市场的价格变动过程以及原告向被告交纳房款的数额，对于被告因违约给原告造成的损失确定为15万元。

案例二：

原告陈xx诉常州兰x房地产开发有限公司(以下简称“兰x公司”）返还60万元诚意金并赔偿1195779元一案。

原告称：2008年3月，其与被告签订了一份龙城福第认购书，约定由其认购龙城福第a块商业11、12、13、14、15号房产，单价6000元／平方米。同时，其按约向被告缴纳诚意金60万元。兰x公司承诺在龙城福第达到销售条件后以书面形式通知其签订商品房买卖合同，诚意金届时冲抵房款。但兰x公司至今未通知他签订商品房买卖合同，并将涉案房屋卖与他人。原告请求判令兰x公司返还60万元诚意金并赔偿因不履行合同义务而给其造成的经济损失，包括合同履行后可以获得的利益，即认购价与市场价的差额1195779元。

江苏省江阴人民法院经审理认为：

双方签订的认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间及双方的权利、义务作了约定，并对签署式买卖合同作了安排，系独立、有效的预约合同，双方应在认购书所约定的条件成就后按约定履行。兰x公司在取得预（销）售许可证后，未履行约定的通知义务，并将涉案房屋卖与他人，导致双方无法按认购书的约定继续履行，兰x公司应承担相应的违约责任。

关于具体赔偿数额的确定，应将兰x公司因违约实际获得的差价利益返还给陈xx为宜。根据兰x公司实际销售价格与认购书约定的6000元／平方米的差价，乘以相应房产面积，最后计算出兰x公司因违约实际获得的差价利益为602189. 63元。

故判决被告返还原告60万元诚意金，并赔偿原告损失602189. 63元。

二审法院认为，认购书属于预约合同，其对拟购商铺的位置、价款、认购时间及双方的权利、义务作了明确约定，其他条款根据商品房预（销）售合同格式文本和交易习惯即可确定。兰x公司在达到销售条件后即负有与陈xx按照认购书的约定签订商品房买卖合同的义务，此时，陈xx可以要求继续履行并取得认购房屋，但因为兰x公司已经将认购房屋销售导致事实上不能履行，陈xx的可期待利益损失应以房屋价格的上涨部分为限。本案中，考虑到兰x公司因违约而实际获益的情况，故原审法院认定具体赔偿数额为兰x公司实际获得的差价并返还给陈xx并无不当。

二审定案结论：驳回上诉，维持原判。

3、区分预约合同与本约合同的根本性标志，充分体现了民法的意思自治原则。

如上文所言，区分预约合同与本约合同的根本性标志是预约合同条款中具备’将来一定期限内再行订立合同”的意思表示。这一点充分体现了民法的意思自治原则。

民法的意思自治原则是民法的一大基本原则，民法的意思自治就是民事主体依法享有在法律规定的广泛范围内的行为自由，可以根据自己的意志产生、变更、消灭民事法律关系。

也就是民事行为只要不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，即有效，国家不得对其进行干预。即“法无禁止即自由”。

在判定一份合同是预约合同还是本约合同时，首先是寻找当事人订立该合同时的真实意思表示。如果在该合同条款中具备将来一定期限内再行订立合同的意思表示，则说明缔结当时合同当事人是将该合同当作预约合同，不是当作最终可履行的式合同或本约合同。这就是缔约者的真实意思。

而合同主体的该约定不违反法律法规的强制性规定与社会的公序良俗，法律就必须保证缔约者当时的真实意思表示不受侵害。

三、违反预约合同如何承担法律责任

根据《民法典》第四百九十五条第二款：当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”。

那么，预约合同的违约责任又应该如何确定呢。合同违约责任的承担方式，无外乎继续履行与赔偿损失，预约合同的继续履行即是签订本约合同，如已不具备继续履行合同的条件，则需承担赔偿损失的责任。对于损失如何确定，需根据预约合同的条款情况，区别对待。

1、如果预约合同中，对于本约合同中的主要条款已经形成一致意见，具有确定性和可履行性，那么，双方对未来履行该协议都具有合理的期待。只要在已有预约协议的内容基础上，对协议进行补充、解释和细化，就完全能够达成一个完整的协议。在此情况下，若一方违反了预约合同，就应当承担如同违反本约合同一样的违约责任。

对方不仅可以请求其履行预约合同而签订本约合同，进而履行本约合同，也可以要求赔偿因不能履行预约合同（或将来的本约合同）而造成的直接损失和间接损失。

2、如果双方所签订的预约合同中并没有对本约合同的主要条款形成一致意见，那双方仅仅负有继续诚实磋商的义务，并就磋商的结果签订本约合同，如一方未能履行继续磋商的合同义务，甚至恶意磋商，从而导致本约合同不能成立的，则违反义务的一方就应当承担赔偿对方信赖利益损失的违约责任。也就是缔约过失责任。若在预约合同中有定金、违约金等责任条款的约定，则应按照约定赔偿。

如上述案例二中，原告得到被告赔偿的损失额，是按照被告将案涉房屋卖于第三人的单价与预约合同中与原告的单价的价差，然后乘以面积计算而出的销售差价，是被告违约后的获利额，也是原告实际履行合同的可得利益。

而在上述案例一中，由于案涉房屋最终作为了拆迁安置房，其间也具有一些不可预料的情形与变化，最后法院酌定赔偿损失额为15万元。但被告违反预约合同的性质以及应承担违约赔偿的判决思路没有改变。

四、违反预约合同与违约本约合同承担责任的联系与区别

如前所述，违反预约合同应承担的责任应根据条款约定情况区别对待，如果预约合同中，对于本约中的主要条款已经形成一致意见，具有确定性和可履行性。那么，若一方违反了预约合同，就应当承担如同违反本约合同一样的违约责任。

如果双方所签订的预约合同中并没有对本约合同的主要条款形成一致意见，那双方就仅仅负有继续诚实磋商的义务，则违反义务的一方应承担的是缔约过失责任，应当承担赔偿对方信赖利益损失的违约责任。

可见，违反预约合同应承担的责任在一定条件下与违约本约合同承担的责任完全竞合，而在该条件不成就时只需承担缔约过失责任。这就是违反预约合同与违反本约合同承担责任的联系与区别。