房地产企业预缴营业税问题（营业税暂行条例实施细则废止了吗）

第一步：判断是否属于营业税应税范围

《中人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第一条规定：在中人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。

《营业税暂行条例实施细则》第四条规定：条例第一条所称在中人民共和国境内提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：

（一）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；

（二）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内；

（三）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；

（四）所销售或者出租的不动产在境内。

因此，企业对外发生业务活动，支付款项时，需要根据上述条款规定，判断该项业务活动是否属于应发生营业税纳税义务的劳务、转让无形资产或者销售不动产行为。

当然还要结合一些特殊规定，上述应税范围是否存在不征税或免税规定。如《关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税2009111号）规定：境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的《中人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号，以下简称条例）规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。上述劳务的具体范围由财政部、国家税务总局规定。根据上述原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。

第二步：判断是否负有代扣代缴义务

《暂行条例》第十一条规定：中人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。

因此，企业发生对外支付时，如果根据第一步的判断属于营业税应税范围，再判断企业是否负有代扣代缴义务，应向发生业务的境外单位或者个人确认其境内是否存在经营机构或境内代理人，如果不存在，则确认自身负有代扣代缴义务。

第三步：判断代扣代缴义务发生时间

《暂行条例》第十二条规定：营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。

《暂行条例》第十二条规定还规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。

《实施细则》第二十四、二十五条对条例规定营业税纳税义务发生时间作了细化规定：可见，营业税扣缴义务发生时间，要根据具体应税业务来确认扣缴义务发生时间。因此，企业发生负有代扣代缴营业税纳税义务时，可以根据《暂行条例》第十二条、《实施细则》第二十四、二十五条来确认代扣代缴义务发生时间。

第四步：计算代扣代缴营业税税款

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额=营业额×税率。

因此，企业计算代扣代缴应该额时，也按上述公式确认，准确确认应税行为的营业额以及税率。营业额以及税率的确认与境内企业和单位发生应税行为是一致的。

案例1：甲公司（中国）销售货物给乙客户（第三国），甲公司的母公司（美国）为该客户提供售后服务，要耗用维修配件，中国公司支付售后服务款给母公司，该款项是否须代扣代缴营业税。

分析：可见提供劳务者（母公司）与接受劳务这（乙客户）均不在中国境内，因此，不属于营业税纳税范围。甲公司无须代扣代缴营业税义务。

案例2：境外一家公司2009年将其在中国境内的一处房屋转让给中国居民企业，取得转让收入1000万元，转让合同约定在2009年内办理产权转移相关手续，并在2009年10月1日全额支付预付款。该房屋的原值500万元，已提折旧200万元。（假设该境外公司与中国无相关税收协定）

分析：该非居民企业不动产行为，按不动产所在地确认是否是负有营业税纳税业务，该项不动产位于中国境内，因此，上述转让所得在境内负有营业税纳税义务。

假设该境外企业在中国境内无营业机构和营业代理人，以受让方或者购买方为扣缴义务人，则受让中国居民企业负有代扣代缴营业税义务。假如该境外公司在中国境内存在营业代理人。支付人（中国居民企业）没有代扣代缴营业税义务。

纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，受让中国居民企业代扣代缴营业税纳税义务发生时间为2009年10月1日全额支付预付款时。

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税200316号）规定，自2003年1月1日起，对单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，应代扣代缴营业税=（1000-500）×5%=25万元。